2017年7月17日，广州市政府办公厅印发《广州市加快住房租赁市场工作方案》(下称《方案》)，要求规范住房租赁市场，加快构建租购并举的住房体系，并借此催生新的经济增长极。《方案》中亮点不少，但最引人注目的无疑是明确提出了租购同权的规定。所谓“租购同权”，指购房人和租房人同样享有子女就近入学等公共服务的权益。此前一线城市学区房房价暴涨已然引发社会高度关注，《方案》中这一条无疑再次引爆社会热议。笔者身处广州，第一时间就感受到了此政策的热度与争议。有一些自己的看法，与大家分享。
“租购同权”是《方案》中大家关注度最高的一点，因此很多人认为这就是此次《方案》的核心。但我认为此次《方案》真正的核心在于广州市政府明确确立广州构建租购并举的住房体系的政策发展方针。“租购同权”只是其中的一个方面，当然是很重要的一个方面。但在《方案》中，除了“租购同权”，还有很多值得关注的点，包括租赁住房公积金调整、商业用房改造成租赁住房、发展“城中村”租赁服务业等。这些政策都是为实现规范住房租赁市场，构建租购并举的住房体系的目标服务的。
果不其然，仅仅几天之后，中国九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称《通知》)，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。其中，《通知》明确指出，各城市要以国企为主导，搭建政府的住房租赁交易平台，多举措增加租房供应，并保障租户的基本公共服务。可以看出，广州的政策是在此《通知》下出台的。而国家出台《通知》的目的，无疑是希望全面规范租赁市场，逐步在全国构建租购并举的住房体系。因为只有达到了这个目的，才能真正促进社会福利并实现租赁经济增长。
市场与政策背景
广州出台《方案》，在我看来，主要基于以下几个市场与政策背景：一是中国房地产市场正在进入存量房时代。中国的一线城市（北京、上海、广州、深圳），都开始出现存量房交易规模超过新房的现象。一线城市拿地越来越难，房地产企业要生存发展就需要谋求转型。除了转换行业，在房地产行业内部，向住房租赁市场发展也是一种可行的选择。二是2017年中国房地产市场调控降温初现成效。7月18日，国家统计局公布了2017年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，一二线城市房价同比涨幅继续回落。目前看来，国家短期内不太可能会放松调控，一线城市房地产市场的主旋律还是“调控降温”。这样的背景下，地方政府想要在房地产市场上实现新的经济增长，需要有创造性思维。这些背景也应该是国家九部委出台《通知》的考量之一。
从《方案》的指导思想与总体目标不难看出，规范住房租赁市场并构建租购并举的住房体系与催生新的经济增长极是广州政府两个的主要目标。此外，吸引和留住人才也可能是政策的初衷之一。
此外，由于此前上海、深圳等地已经出台过承租人子女凭积分就近入学等政策，一些人认为广州的《方案》只是以往政策的堆砌，并没有实质性的改变。但我认为此次广州政府的决心更大，下了一盘更大的棋。催生新的经济增长极，将广州打造成中国现代租赁产业总部被明确提出作为《方案》主要目标之一。可见广州政府所谋甚大，此后可以预见还会有进一步更大力度的配套政策推出。此次《方案》的率先发布，也给广州现代租赁产业的发展带来了先机，体现了广州市政策制定者的政治智慧与勇气，兼顾了民生与经济发展。
“租购同权”对房价的影响
这几天明显感觉到大家十分关心这个政策对于广州房价的影响。有人唱涨，有人唱跌。个人认为，这个政策对房价的影响将是多方面的：商品价格是由供给与需求共同决定的。一方面，购买学区房不再成为获得优质教育资源的门槛，这将一定程度上减少学位刚需所产生的购房需求。这在一定程度上有利于房价平稳。另一方面，由于租房市场的规范和“租购同权”，可以预期学区房房租将会上升。租金上升会使得长期持有学区房的价值上升，改变目前租赁市场回报率较低的现状，从而产生一批房产长期投资者。在中国目前普通老百姓投资渠道有限的现状下，新产生的房产长期投资者愿意购买学区房长期放租，这是一种与短线炒房相对的新的投资性需求。两种变化对学区房房价的影响相反。总体而言，单独这一个政策对于学区房房价的中长期影响无法预估。另外，造成学区房房价上升的根本原因在于优质教育资源的稀缺，“租购同权”并没有改变这一点。
需要注意的是，如果像政策所规划的那样，租赁市场变得规范有效，租客幸福感上升，同时地方政府大力支持租赁产业并增加租房供应，整体购房意愿可能会降低，一些郊区和没有稀缺资源的房屋价格随之可能会有下行压力。
我觉得，即使在中长期广州的房价没有因这个政策有太大的变化，这个政策依然值得肯定。《方案》给了租房家庭获得优质教育资源与其它公共资源的机会，当然代价可能是需要负担更高的房租。租购并举的住房体系给了人们更多生活方式的选择，租房上学成为可能。而可能产生的长期投资房产获得租金的投资需求也是一种相比短线炒房更为健康的投资需求。讲得稍微学术一点，房价从根本上讲应该反映的是未来所能获得租金现金流的折现价值，任何偏离了这一折现价值的房价就可能存在泡沫。因此这一政策很可能起到另外一个作用，就是一定程度上缓解目前大家热议的中国房地产市场泡沫的问题，减少房市崩盘的可能性。
可能出现的问题
规划十分美好，落地却较困难。第一个问题是“租购同权”是真正的同权，还是像此前上海、深圳那样租客凭积分排队入学。若是真正的同权，优质学位本就稀缺，如何分配将成问题；也会损害到一批近期因为刚需买学区房家长的利益。如果像上海、深圳那样凭积分排队，则可能雷声大雨点小，所产生的改变有限。第二个问题是需要警惕可能出现的天价租学区房现象。按照现行政策下一套房屋几年产生一个学位的做法，日后很可能会出现高价房租变相买卖学位。第三个问题是，若是学区房租房市场变成了一个卖方市场，对房租收税，负担将大部分转嫁到租客身上，进一步拉高房租。单纯规定“租金不能随便上涨”并不符合市场规律，反而可能会产生很多不良反应。第四个问题是此政策也可能对一些不需要学位的租房者造成一些负面影响。此外，还有业主与租客如何分享同一套房屋的学位、如何做好租房登记备案、房租收入纳税等各种细节上的难题。
“租购同权”与租购并举的住房体系是潮流与国际趋势，广州此次改革，拉开了全国改革的序幕，无疑是值得鼓励的。还需要提到的一点是，房租收入规范纳税无疑对国家更好调控房地产市场有正向作用。国家一直在深化房地产市场改革，此次房租收入纳税很可能在为征收房产税做准备工作。可以预期，在不久的将来，中国的房地产市场将会更加规范。
