编者按：

以房养老难在何处？

史炜/文

暨南大学经济与社会研究院助理教授

       反向抵押养老保险（又称“以房养老”或“倒按揭”）对于我国应对老龄化社会的挑战有着重要意义。自2014年6月保监会出台文件开始在北京、上海、广州和武汉试点“住房反向抵押养老保险”以来，市场反响惨淡。迄今为止，全国只有幸福人寿一家公司参与，参保家庭亦不足百户。2016年7月，保监会出台新文件，把试点范围大大地扩大。但要进一步促进相关市场的发展，还需积极应对试点期间出现的问题。

倒按揭何以应者寥寥

       顾名思义，“倒按揭”就是很多人更为熟悉的住房按揭贷款的反面。按揭贷款的借款人按月偿还贷款，还清后拥有房屋的产权。这个的反面，就是拥有房屋产权的家庭，以房产作为抵押，领取现金，贷款到期时需偿还本金和利息。试行的以房养老，允许借款人住在所抵押的房子里，直至身故，同时要求借款人为60岁以上。老人身故后，保险公司获得所抵押房产的处置权，用此来偿还贷款。

       美国、加拿大、欧洲和中国香港都有金融保险机构提供以房养老的产品。中国自2015年由幸福人寿推出第一款以房养老产品以来，只有60户家庭参与，也没有其他保险公司跟进（至今年6月底）。老年人和市场对于这项满足老年人居家养老和增加养老现金流的产品似乎并不买账。

       试点期间，媒体经常报道，当老人被问到倒按揭时，经常十分顾虑子女的看法。一种看法是中国的传统观念是“养儿防老”，很多人认为其潜台词是大部分财产要留给子女。把房子抵押给保险公司，一方面担心子女会被认为不孝敬老人，另一方面也担心子女会因此不再关心老人。因此，有评论认为倒按揭不符合中国国情。老人的这些顾虑是很自然的，但也是一种误解。

       很多中国的现实国情都说明有必要进一步研究以房养老在中国的可行性，找到适合中国的模式，以促进这个市场的发展。首先，参加倒按揭和孝敬父母的传统观念并不矛盾。感恩报答父母是因为父母对子女无私的爱，并不是因为未来父母会把全部家产传给子女。如果把孝敬父母和房产挂钩，则是对这一传统美德的玷污。

       其次，老人的顾虑根本上是因为当前中国城市尤其是一线城市的房价增速已经超过收入增速，使年轻人独立购房变得越来越困难。一个衡量购房压力的指标是房价相对于家庭年收入的比例。根据上海易居房地产研究院的报告，2015年全国的平均房价收入比为7.2。深圳的房价收入比更是高达23.2。为此，老人可能觉得要维持较高的储蓄率，不愿意动用房产来提高自己的生活质量。

       应对高房价不应由老人买单，高房价也不是倒按揭这一市场所特有的问题。购房负担的两代甚至三代间的转移是否公平和可持续，有待商榷。高房价和对未来房价走向的不确定，也是很多保险企业对此持观望态度的一个原因。当前，国家正试图通过各项政策促使房地产市场走向更平稳健康发展的道路，比如“十三五”规划纲要就对此从供需两侧提出了很多好的想法。因此，不能因为房地产市场暂时的不成熟而认为倒按揭就不适合中国。笔者认为房地产市场走向成熟是必然的，当前的波动并不妨碍倒按揭在中国的潜在市场。

       另外，参加以房养老并不意味着房产就给了保险公司。参照美国的倒按揭，以房养老可以设计成以房子为抵押，金融机构给老人提供一定的信用额度。老人如果不从中支出，还是拥有完全的房产处置权。如果因为医疗、改善居住条件等等需要大额开销，可从中便捷地支出，而不用额外申请。相应的利息只从实际支出日开始计算。老人也可以通过偿付本金利息来重新拥有房产的完全处置权。当然，设计出适合中国的倒按揭产品还需要进一步研究分析。

以房养老是基本养老的有益补充

       随着经济和卫生医疗水平大幅提高，中国人口的平均预期寿命有了显著提高。老年人的生活开销可通过个人积蓄、子女赡养和社会公共养老金来支持。当前，大部分中国家庭都是独生子女，参照其他国家的经历，即使未来计划生育全面放开，出生率也不会大幅上升。这意味着子女赡养老人的负担可能会越来越重。同时，当前公共养老金较为单薄。

       2008年，南京大学陈建兰教授对苏州地区空巢老人的调查显示，大多数独立居住的老人不愿意搬到养老机构或子女家中，老人偏好居家养老。而根据西南财经大学中国家庭金融调查的数据，中国家庭平均约70％的资产是房产，流动资产并不多。如果要把房产转为购买力，传统的方式是卖掉或出租。但很多老人，对自己居住已久的房子可能已有较深的感情，并不想搬出，但同时又缺少足够的流动资金。物质虽然不保证幸福的老年生活，但有时也是必须的。倒按揭可以盘活房产这一可观的资源，提高老人生活质量，缓解子女压力。在社会老龄化这一背景下，增进老人对消费和服务产品的需求，对于我国经济发展和转型有积极意义。

       倒按揭市场的发展需要一个健康的房地产市场大环境。当前房价过快上升使房产的投资价值难以让人抗拒，很多人忽略了房产在提供老人退休收入上可起到的作用。同时，监管机构应该进一步明确倒按揭的市场定位和70年产权的执行细节。在美国，联邦住房管理局管理的倒按揭有相当的公益性。为促进金融机构的参与，美国政府提供的保险可有效降低金融机构因老人寿命的和房价的不确定而承担的风险。在当前保监会推行的试点项目中，保险机构得到的支持相对较少，这也是很多保险机构不愿参与的原因之一。

       推广的同时，也要注意以房养老只是基本养老政策的有益补充。对于某些家庭，以房养老是合适的，但或许对于大部分家庭来说并不适合。在美国的倒按揭市场，借贷者的义务之一是要维护所抵押的房产，按时付相关税费。但据2014年的数据，2009年到2011年，约12％的借贷者未能按时交纳税费。原因之一是他们低估了维护房产所需的开销，从而未能从倒按揭得到的资金中积蓄足够资金。高违约率暴露出了在实际执行中，需要加强监管。尤其是这里的受众是老龄人，其认知能力和对新的金融产品的理解可能不够，容易受到蒙蔽。

       笔者认为以房养老仍是中国基本养老体系的一个有益的补充，可以提高相当一部分老龄家庭的生活质量。考虑到提供适合中国国情的以房养老产品可以提高人民的福利，政府可以给予适当的政策激励。

评之评

房市平稳是“以房养老”的前提

张思思/文

暨南大学经济与社会研究院副院长

       住房反向抵押养老保险涉及房地产、金融、保险、社保等多个领域，其业务模式的成熟、完善，既需要各地的试点推广积累经验，也需要制度法规的细致和完善。“以房养老”能否在中国顺利推行？笔者认为，除了制度性障碍和传统文化障碍等因素，房地产市场的价格波动大、预期不明朗是当前“以房养老”推行过程中难以跨越的坎。

       自2015年来，中国房地产市场已呈现明显的分化趋势，一方面一线及部分二线城市房价继续攀升，另一方面三四线城市去库存形势依旧严峻。不论是继续攀升还是泡沫破裂的预期，都会严重影响“以房养老”的积极性。

       从老年人的角度来看，持续上涨的房价客观上会降低老年住房拥有者参与反向按揭的积极性。住房资产具有投资和消费的双重属性，而一线城市持续飙升的房价强化了住房的投资需求，从而弱化例如“以房养老”这类的住房消费动机。如果短期内对房价的预期仍然是持续上涨，那么当前参与反向按揭就不是最优的资产配置选择，继续持有房产使其增值一段时间后再参与反向按揭可以获得更大收益。这样的预期造成老年人对“以房养老”的观望和等待心态。同时，高涨的房价也推动了租金价格的上涨，老年人将住房出租就足够支付养老院的费用，家人还拥有房屋的所有权，显然比反向按揭更具吸引力。

       从老年人子女角度看，房价上涨及房产在家庭财富中的主体地位使子女较难支持父母反向按揭。北上广深的高房价造成大批年轻人买不起房，只能与父母同住。“以房养老”将住房资产反向抵押给保险公司，老人过世后房产处置权归保险公司而非法定继承人，与老人同住的子女将居住何处？西南财经大学中国家庭金融调查数据显示，2015年中国家庭总资产中房产占比高达69.2％，是美国的两倍多。住房资产是我国绝大多数家庭最主要的财富，将其交给保险公司而非子女，这已不仅是面临传统文化障碍，而是更现实的经济问题。

       从保险或金融公司的角度看，房地产市场中长期的走势不明朗，部分城市呈现泡沫化风险，使公司在开发此类产品时持谨慎保守态度，缺乏推行反向按揭的动力。在发达国家，反向按揭由以政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。比如在2007年至2009年的次贷危机中，美国房价大幅下跌造成许多反向抵押贷款的房产价值不足以偿还老人获得的养老贷款本息，美国联邦住房管理局作为项目担保人动用50亿美元的保险基金弥补银行损失。

       相对理性健康的房地产市场，以及对房价较为稳定的预期，对“以房养老”的发展过程至关重要。当中国房地产市场基本平稳，才是推广“以房养老”的适合时机。

（本文首刊于2016年10月3日出版的《财经》杂志）