2018年12月4日，信风科技CEO，财新智库高级业务顾问陈剑博士作客我院IESR+系列讲座，进行题为“美国长租公寓的监管及对中国市场的启示”的分享。 陈剑博士从现状、监管和融资模式为我们详细介绍美国的长租公寓市场，并从市场趋势、融资发展等方面对我国长租公寓市场未来的发展做出分析。

陈剑博士

讲座开始，陈剑博士简单介绍了美国的公共住房政策，之后介绍了近期我国长租公寓市场中租金贷出现的问题以及ABS融资模式。

接下来，陈剑博士谈到了美国长租公寓市场的现状。美国的城市化率从1970-2000年一直呈上升趋势，并在1900年左右达到50%；住房自有率虽因“第一次石油危机”出现增长缓慢的现象，但自上世纪40年代到2008年总体趋势明显上升，2008年后住房自有率出现很大程度的下滑。现阶段美国约有36%的家庭选择租房，住房自有率会受到外部因素的影响。美国房价较高的地方，租房率较高；年龄不同，家庭组成成分不同，租住类型也会不同。

之后，陈剑博士介绍了美国长租公寓监管中的租金管制和租客保护，以及美国的公共住房政策。根据Landlord.com的统计，美国50个最大城市中6个城市有租金管制政策，法律大多数始于上世纪70年代，城市租金的上涨通常与通货膨胀或其他一些指标挂钩；但该政策存在极端情况下租金控制会导致房东遗弃物业的弊端。租客保护方面主要介绍了合法与不合法的筛选租客的条件以及租客享有的权利。美国公共住房政策经过了从实物到货币补贴最后再到供给侧税收刺激的明显变化。

美国长租公寓企业的融资渠道分为三类：债权融资、股权融资、政府退税融资。债权融资相比股权融资是更为安全的融资方式，而股权融资相对偏好于商业类资产。债权融资包括：商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）、银行贷款、非银机构贷款和房地产抵押贷款投资信托（mREITs）；股权融资如私募股权融资(Private Equity)；政府退税融资主要是低收入住房税收抵免政策(LIHTC)。陈博士还为我们介绍美国领先的长租公寓企业Equity Residential(EQR)及其经营战略。

通过各国住房市场规模的对比，可以发现我国住房市场以新房交易为主，其次为二手房，其后才是租房。不过从我国流动人口、租房接受度和政策方面来看，我国长租公寓市场具有很大的潜力。我国目前长租公寓住房市场目前的发展模式以集中式与分散式为主，前者以万科、碧桂园等龙头企业为主，为响应政策号召，资金回报率较低；后者为轻资产模式，成本低，有多种金融创新模式，但风险较高。陈剑博士谈到若长租公寓出租率达不到94%，则其亏损风险较大。之后陈博士提出了我国长租公寓解决痛点的方式，如智能硬件采集数据、零中介费、直租等模式。他认为我国长租公寓市场机构化趋势不可逆转，并从集中式、分散式管理两方面做出分析。同时，陈剑博士认为我国政府应该提供支持，可借鉴美国退税的经验。

最后，陈剑博士认为若我国不能顺利解决住房问题，容易重蹈日本社会低欲望的覆辙，不利于社会发展。