近日召开的第十二届全国人大五次会议上，房产税立法草案并没有被提交人大常委会审议安排，热议了多年的房产税暂时和我们说“再见”。中国房产税制改革是在2003年中央第十六届三中全会上第一次被官方提出，要在“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。从此，房地产税成为亿万中国人最关注的话题之一。2011年，上海市和重庆市开始实施个人房产税试点。2016年，原中国财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，将“义无反顾”地推进房地产税制改革。房地产税仿佛离我们越来越近了。有人期待，有人担忧，有人害怕，众说纷纭，各持己见。
支持者与反对者的声音
支持者认为，房地产税能：一、增加房产投资者的持有成本，促成投资型房产上市交易并减少投资性购房需求，从而拉低房价；二、能减少地方政府对“土地财政”的依赖，使得政府不再有动机推动地价上涨；三、能缩小贫富差距，调节收入不平等。
与之相对，质疑者则认为：一、中国的房地产市场目前是一个卖方市场，房地产税很可能被供给方转嫁给需求方，对降低房价起不到什么作用；二、房产税在房价越高的地区征收得越多，政府依然有动机推动房价上涨；三、有的低收入人群有房但收入较低，房地产税给他们增加了额外负担。
简单看来，两方的观点都很有道理。这恰恰说明了中国房地产税制改革的复杂程度，说明中国政府需要综合考虑地区差异，科学、灵活地设计房地产税。同时，这也说明了，仅仅是开征房地产税一项改革可能无法妥善解决中国目前房地产市场的困境。
中美新三国房地产税对比
很多热点评论文章在讨论国外房地产税经验时，讨论得最多的是美国的房地产税制。诚然，美国是西方国家中房产税制最完善的国家，学习其先进经验无可厚非。笔者也在最近一篇工作论文中，详细记录了美国房地产税的地区差异（Liu and Yang, 2016）。然而从房地产税征收方案看，中国也许更应综合考虑美国和新加坡两国的经验。
从美国的经验看，房地产税是由地方政府对土地和房屋直接征收。一般说来，一间普通民宅的房地产税额取决于当地的税率与房屋估值。估值由政府专门部门负责，跟房屋当前市场价与前一次估值结果都有关系；而税率由地方政府根据地方财政需要决定。目前，美国房地产税率介于1%-3%之间。目前很多西方国家都有类似的房地产税制。
然而，中国跟美国的几点差异决定了中国盲目照搬美国模式不可行：一是在美国，土地被业主永久持有。住户要享受当地公共资源，为房地产税买单理所应当。然而中国目前居住用地使用年限仅为70年。也就是说开发商或者个人在向国家买地时，已经交纳了70年的“土地税”，再按房屋价值的一定比例收税有重复收税之嫌。二是美国的房价收入比远低于中国，此前一些统计数据已经证明了这个事实。但是人们做中美对比时经常忽略一个重要的事实：美国的民宅大多为独门独栋，一家人住在一栋单独的建筑物内。这一类民宅建筑面积与使用面积一般都是中国公寓房的好几倍。实际上，单位面积房价与收入之比在美国更低。这样的情况下，美国普通家庭的收入支付房产税压力远没有中国普通家庭那么大。
新加坡的土地产权年限大多为99年，跟中国更加类似。而新加坡房地产税的计算基础是房屋的年值。所谓年值，是业主出租一个房间(不是一整套)一年所获得的租金收入，再减去物业管理等开销所得的纯利润。自住用房也需要按年值缴税，但能享受一定税收减免。随着房产年值提高，税率也水涨船高。新加坡房产税偏向弱势群体，普通人少缴，有钱人多收。对于超过一定面积的“富人住房”，更是一律征收高倍的土地出让金和物业费。
考虑到目前中国现行的土地产权制度跟新加坡更为类似，而且目前收房产税的目的也更倾向于调节市场，新加坡的房地产税制是不错的选择。在这种税制下，一些人所担心的房地产税会造成低收入有房人群压力过大的情况就不会存在：对自住人群的优惠会保护低收入人群；对盈利性房租的高税率会使得持有多套房靠房租谋利的人群多交税。
对房租收税，可以理解为一种流转税，不会存在上面提到的对同一块土地在70年内重复收财产税的法理问题。此外，中国目前征收个人所得税时，对于工资或营业性收入征收较普遍，但对于房租类型的收入基本无法覆盖。房租收入成为了一个“避税天堂”，此种类型房地产税可以有效缓解这一问题。当然，在中长期具体选择美国模式还是新加坡模式需要综合考虑。
房地产税是否是解决中国房地产困境的良药？
中国目前的房地产市场存在着严重的两极分化现象。一方面是一二线城市新建商品住房供不应求，核心区域新增用地不足，房价一路上涨。另一方面是三四线城市库存积压严重，去库存困难，市场疲软。这背后的深层次原因值得我们思考。从数据上看，楼市库存积压严重的城市都或多或少存在人口外流、产业空心等现象，而楼市持续火爆的均为人口持续净流入的城市。这种结构性房价上涨或是下跌通常较为刚性，房产税能起到的作用可能有限。
因此，要解决一线城市房价上涨的问题，需要综合使用多项政策。一是打击楼市投机炒房行为。对于哄抬房价的投资者而言，可以连房租都不要的空着，一点儿房产税对其可能影响不大。“捂盘惜售”的开发商也在此列。结合多种政策打击楼市投机倒把必不可少。二是建立完善的商业出租房行业制度。现在的租房市场完全是房东主导，对租客的保护很少。租房行业的完善对于购房需求的分流有重要作用。三是适度增加房价上行压力较大城市的土地供给。增加供给是人口持续增加的城市控制房价重要的一环。当然，城市同时要做好基础设施建设，确保城市居民生活质量。四是统筹区域协调发展。如果优质要素都在某些城市聚集，人口无法分流到别的地方。单纯靠以房控人，在长期看是行不通的。
中国房地产税之所以如此引人注目是因为很多人把它当成了稳定房价的良药。然而，房产税只是房产政策中的一项，虽然十分重要，但并不能独立成为解决中国房地产痼疾的灵丹妙药。除了上述提到的一些政策，还需要结合其他的宏观经济政策，如利率、贷款、收入税制度等，并综合考虑中国土地使用年限的问题，才有可能能使中国的房地产行业走向健康、长期、稳定发展的轨道。
长期来看，中国征收房地产税势在必行。但房地产税制改革涉及大量利益调整，是一个涉及民生利益的重要税种。目前中央正在综合各方意见，力求尽量考虑周全，短期内可能难以推出房地产税。近日召开的第十二届全国人大五次会议上，房产税立法草案并没有提交人大常委会审议安排，也说明房地产税制改革还需要酝酿。但这并非坏事，作为中国里程碑式的税制改革，多花一些时间去平衡各方利益也是应该的。在这个过程中，就需要我们不断去思考与探索，为中国房地产市场与中国经济的健康未来贡献一份力量。
最后，祝“耕者有其田，居者有其屋”。
（作者/暨南大学经济与社会研究院助理教授 刘诗濛）
Reference
Liu, Shimeng and Yang, Xi, 2016. Property Tax Limits and Female Labor Supply: Evidence from the Housing Boom and Bust, working paper.
