2018年度美国房地产与城市经济学会（American Real Estate and Urban Economics Association, AREUEA）国际年会已于6月12日至14日在中国广州市暨南大学经济与社会研究院顺利举行。 宾夕法尼亚大学沃顿商学院教授Joseph Gyourko于6月14日下午分享了一场题为“ Understanding Chinese Housing Markets: Learning from the American Experience? ”的主题演讲。

Joseph Gyourko教授

Gyourko教授的演讲主要包括三个部分：第一部分从加总数据出发分析了中国与美国房地产市场价格和数量变化的差异，进而强调中国特殊国情的重要性；第二部分选取了中国和美国一些极具代表性的城市进行更加细致的分析；第三部分则是总结，Gyourko教授对中国房地产市场可能存在的风险进行了解读剖析。

在第一部分，Gyourko教授首先展示了美国1975-2017年分季度统计的Case-Shiller（由标准普尔发布的房价指数，以重复销售定价技术为基础）和FHFA（Federal Housing Finance Agency）房价指数，两者变化趋势非常接近，共同反映出美国房价存在周期性变化的特征事实，那么中国房地产市场是否也存在类似的现象呢？为此，Gyourko教授展示了衡量中国土地价格的沃顿-清华（全称Wharton-Tsinghua Chinese Residential Land Price Indexes ，CRLPI）指数从2004年第1季度至2017年第4季度的变化趋势，该指数涵盖了中国35个主要城市。从结果可以看到，在这一时期中国房地产市场价格年均上涨16%，约为中国GDP增速的2倍。Gyourko教授指出原因之一可能是中国房地产市场起步较晚、基础薄弱，真正开始发展是在1988年邓小平改革之后。因此对于基数较小的中国房地产市场而言，略微的增长都会显得增长率很高。但即便这样，我们仍然会去思考中国房地产市场是否真的存在泡沫？

然后，Gyourko教授将关注视角从房屋价格转移至房屋数量。其一，通过展示1975-2017年美国房屋交易量数据，他指出过去40多年美国房地产市场交易量翻了一倍，人口每年1%的增长率似乎并不能完全解释这一现象；其二，美国房屋拥有率也从1965年的63%达到2004年的极值点69%；其三，房屋数量与价格的变化是密切联系的，从数据也可以看出随着房屋需求数量的变化，房价指数几乎呈同趋势变动。而对于中国而言，数据显示从2007年第1季度至2016年第4季度房地产市场建筑面积增长率在0上下进行剧烈波动，并未呈现出单调变化的趋势。Gyourko教授认为这背后除了金融危机的影响外，一定程度上可能也体现了政府调控的作用。在中国的市场经济中政府扮演着重要的角色，所以如果关注和研究中国房地产市场，仅仅关注价格信号是不够的，还需关注房屋开发数量上的一些特征。

讲座现场

在第二部分，Gyourko教授详细分析了中美房地产市场中一些代表性的城市。首先，他展示了美国FHFA房价指数1975-2017年在三类不同市场中的变化情况：第一类是美国的“阳光地带”，数据包含亚特兰大、夏洛特、达拉斯、拉斯维加斯、迈阿密、菲尼克斯和坦帕等城市；第二类是美国东部沿海城市，涵盖波士顿、纽约、华盛顿等；第三类则是美国西部沿海城市，包括丹佛、洛杉矶、波特兰、圣地亚哥、旧金山和西雅图等。从中可以看到美国房地产市场价格在地区之间分布的差异越来越大，近40年的数据反映出“阳光地带”的价格指数变动微弱，而东部与西部沿海城市的房价呈现出周期性波动上升的趋势，是什么原因造成了这种差异？答案可能是住房供应弹性。过去几十年，涌入“阳光地带”的人口急剧上升，但住房数量的增加能够在一定程度上匹配这种需求的变化，这也是“阳光地带”崛起的原因之一。而在美国东西部一些沿海城市虽然对房屋的潜在需求旺盛，但住房供应缺乏弹性，新建的住房单元少之又少，所以这些急剧增长的需求最终反映在了高房价上。对于中国而言情况类似，Gyourko教授以北京和大连为例，前者的房价从2004年至2017年急剧增加，而后者的房价波动变化、增长较小。对于房价区域差异的解释仍需回到对市场结构的剖析中，因此他用图例详细对比了不同土地供给弹性下房屋价格与数量的变化，为经济学的直觉性分析提供了理论框架。

然后，Gyourko教授指出房价是由供给与需求两种力量共同决定的，所以要理解中国房地产市场价格的变化就要将这两方面进行对比分析。为此，他与合作者测算了2001-2014年中国35个主要城市的房屋供需比，从中发现北京（87%）、杭州（79%）、深圳（73%）上海（70%）等6所城市出现供给不足，这些无法满足的需求比例达到10%以上；而成都（230%）、重庆（193%）、呼和浩特（178%）、西安（130%）等14所城市则出现过度供给至少30%的现象；昆明（120%）、长沙（119%）、海口（101%）、广州（93%）等15所城市则处于前两类之间。

最后，Gyourko教授使用房价收入比与购租比两个指标再对中国房地产市场进行分析。一方面，通过计算中国12个主要城市从1999年至2016年的房价收入比，他指出这些城市的最低房价收入比都在5以上，北京、上海、广州等城市多年都在10以上，而像美国等一些发达国家均在3左右。因此，中国的房价收入比是非常高的，这也在一定程度上说明未来中国居民收入的增长对于房地产市场的健康发展意义深远；另一方面Gyourko教授与合作者还计算了上述城市从2009年第3季度至2014年第1季度的购租比，从中发现北京、广州、南京等城市有略微上涨趋势，上海、天津、重庆、武汉、大连等城市基本保持稳定，杭州、成都、长沙以及西安则有所下降。

听众认真聆听

通过以上分析，Gyourko教授在第三部分进行总结讨论，主要得出以下观点：第一，由于数据限制，关于中国房地产市场是否存在泡沫的问题还无法得出确切结论；第二，房地产市场周期性变动的特征在中国并未出现；第三，相比美国，中国房地产市场中存在着较多的行政干预，所以要研究中国问题不仅需要关注房价，还应关注房地产数量；第四，中国房地产市场可能存在过度开发（尤其是中西部城市）、投机、道德风险等问题。